Unterschied zwischen unwiderruflichem Zahlungsversprechen und einer Finanzierungsbestätigung

Beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz verlangen Verkäufer oft Sicherheiten, dass der Käufer den Kaufpreis tatsächlich bezahlen kann. Zwei gängige Instrumente dafür sind das unwiderrufliche Zahlungsversprechen und die Finanzierungsbestätigung. Doch was unterscheidet diese beiden Dokumente – und welche rechtliche Bedeutung haben sie? 

Die Finanzierungsbestätigung: Eine Absichtserklärung 

Die Finanzierungsbestätigung ist eine formlose, schriftliche Erklärung einer Bank oder eines anderen Kreditgebers, dass sie bereit ist, den Käufer bei der Finanzierung der Immobilie zu unterstützen.

Sie basiert auf einer ersten Prüfung der Bonität des Käufers und des Kaufobjekts. 

Merkmale: 

• Unverbindlich: Sie stellt keine rechtlich einklagbare Verpflichtung dar.
• Vorläufig: Sie kann widerrufen werden, z. B. bei geänderten finanziellen Verhältnissen oder neuen Erkenntnissen über das Objekt.
• Zweck: Dient als Signal an den Verkäufer, dass der Käufer grundsätzlich zahlungsfähig ist.
• Gültigkeitsdauer: Meist befristet (z. B. 1–3 Monate).

Wann wird sie verwendet? 

• Bereits vor der Unterzeichnung eines Reservationsvertrags.
• Oft Voraussetzung für eine Besichtigung oder Verhandlung.

Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen: Eiine verbindliche Zusage

Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen ist eine verbindliche Erklärung der finanzierenden Bank, dass sie den Kaufpreis an den Verkäufer auszahlen wird – unter bestimmten Bedingungen.

Merkmale: 

• Rechtlich bindend: Die Bank verpflichtet sich zur Zahlung, sobald die Bedingungen erfüllt sind.
• Bedingt: Die Auszahlung erfolgt z. B. nur, wenn der Kaufvertrag beurkundet und die Grundpfandsicherung (Schuldbrief) errichtet wurde.
• Sicherheit für den Verkäufer: Er kann sich darauf verlassen, dass der Kaufpreis bezahlt wird.
• Zeitpunkt: Wird meist kurz vor der Eigentumsübertragung beim Notar übergeben.

Wann wird es verwendet? 

• Bei der Beurkundung des Kaufvertrags.
• Als Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch.

Fazit

Die Finanzierungsbestätigung ist ein erster Schritt im Kaufprozess und zeigt, dass der Käufer grundsätzlich kreditwürdig ist. Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen hingegen ist ein zentraler Bestandteil der Kaufabwicklung und gibt dem Verkäufer die Sicherheit, dass der Kaufpreis tatsächlich bezahlt wird.

Beide Dokumente haben ihre Berechtigung – aber sie dürfen nicht verwechselt werden. Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte sich frühzeitig über die Unterschiede informieren und sich bei Unsicherheiten von einem Notar, Anwalt oder LexLiving beraten lassen.

Baurecht: Ablauf und alles Wissenswertes

Wer in der Schweiz ein Gebäude umbauen oder neu errichten möchte, muss sich an klare gesetzliche Vorgaben halten. Das Baurecht regelt nicht nur, wann und wie gebaut werden darf, sondern auch, welche Rechte Nachbarn haben und welche Konsequenzen drohen, wenn ohne Bewilligung gebaut wird. In diesem Beitrag erfährst du alles Wichtige rund um das Baubewilligungsverfahren, Einsprachemöglichkeiten und das baupolizeiliche Verfahren.

Wann braucht es eine Baubewilligung? 

Gemäss Art. 22 des Raumplanungsgesetzes (RPG) dürfen Bauten und Anlagen nur errichtet oder geändert werden, wenn dafür eine behördliche Baubewilligung vorliegt.

Das gilt auch für Umbauten, Anbauten oder Nutzungsänderungen. Nur kleinere Vorhaben, die keine öffentlichen oder nachbarlichen Interessen berühren, können je nach Kanton bewilligungsfrei sein. 

Ablauf des Baubewilligungverfahrens

Das Verfahren ist kantonal geregelt, folgt aber meist einem ähnlichen Ablauf 

1. Einreichung des Baugesuchs bei der zuständigen Gemeindebehörde.
2. Vorprüfung auf Vollständigkeit und Zonenkonformität.
3. Öffentliche Auflage: Das Gesuch wird während 20 Tagen publiziert und ausgesteckt.
4. Einsprachen: Betroffene (z. B. Nachbarn) können während der Auflagefrist Einsprache erheben.
5. Materielle Prüfung: Die Behörde prüft die Einhaltung aller Vorschriften (z. B. Abstand, Lärm, Umwelt).
6. Bauentscheid: Bewilligung mit oder ohne Auflagen – oder Ablehnung.

Je nach Art des Projekts gibt es auch vereinfachte oder beschleunigte Verfahren, etwa für Solaranlagen oder kleinere Umbauten. 

Was können Nachbarn gegen die Baubewilligung tun?

Nachbarn haben das Recht, während der Auflagefrist Einsprache zu erheben, wenn sie durch das Bauvorhaben in ihren Rechten betroffen sind.

Gründe können sein:

• Verletzung von Abstandsvorschriften
• Lärm- oder Sichtbelästigung
• Beeinträchtigung der Belichtung
• Verstoss gegen Zonenvorschriften

Keine effektiven Gründe sind z.B. Verletzungen der Stockwerkreglemente, oder anderweitige Rechte und Verletzungen aus dem Zivilgesetzbuch (ZGB). Diese können im Einspracheverfahren rein vorgemerkt werden, aber die Baubewilligungsbehörde entscheidet nicht über solche Einschränkungen und Verletzungen. Hierfür sind die Zivilgerichte zuständig.

Wird die Einsprache abgelehnt, kann ein Rekurs bei der kantonalen Instanz eingereicht werden. Wichtig: Die Einsprache muss begründet und fristgerecht erfolgen. 

War passiert bei Bauten ohne Baubewilligung?

Wer ohne gültige Baubewilligung baut, riskiert ein baupolizeiliches Verfahren 

• Baustopp: Die Baupolizei kann die Arbeiten sofort einstellen.
• Nachträgliches Baugesuch: Wird ein solches eingereicht, wird das ordentliche Verfahren nachgeholt.
• Wiederherstellungsverfügung: Wird das Bauvorhaben nicht bewilligt, muss der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden.
• Sanktionen: Es drohen Bussen bis zu CHF 100'000.–, insbesondere bei Wiederholung oder Gewinnabsicht.

Die Baupolizei ist verpflichtet, bei Verstössen einzuschreiten – auch auf Anzeige von Nachbarn hin. Die Massnahmen sind sofort vollstreckbar, Beschwerden haben keine aufschiebende Wirkung 

Fazit

 Das Schweizer Baurecht schützt nicht nur die öffentliche Ordnung, sondern auch die Rechte der Nachbarschaft. Wer bauen will, sollte sich frühzeitig mit den örtlichen Bauvorschriften vertraut machen und das Gespräch mit den Nachbarn suchen. Denn ein korrekt durchgeführtes Baubewilligungsverfahren spart Zeit, Geld – und Nerven. Hierbei auch gut abklären, was allenfalls eine Rechtsschutzversicherung übernimmt. Hier gibt es sehr grosse Unterschiede. 

Mietrecht: Wenn der Eigentümer wechsel

Ein Eigentümerwechsel bei einer vermieteten Immobilie kann für Mieter und Vermieter viele Fragen aufwerfen. Was passiert mit dem bestehenden Mietvertrag? Welche Rechte und Pflichten haben die Mieterschaft und die neue Eigentümerschaft? Dieser Beitrag beleuchtet die rechtliche Lage in der Schweiz und gibt einen Überblick über die wichtigsten Aspekte. 

Grundsatz: "Kauf bricht Miete nicht"

Gemäss Art. 261 OR gilt in der Schweiz der Grundsatz, dass ein bestehendes Mietverhältnis bei einem Eigentümerwechsel automatisch auf die neue Eigentümerschaft übergeht. Das bedeutet: 

• Der bestehende Mietvertrag bleibt gültig.

• Es ist kein neuer Vertrag notwendig.

• Die neue Eigentümerschaft tritt in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein .

Rechte und Pflichten der Mieterschaft

Für Mieterinnen und Mieter bedeutet der Eigentümerwechsel: 

• Keine Änderung des Mietverhältnisses: Mietzins, Kündigungsfristen und andere Vertragsbedingungen bleiben bestehen.

• Keine Pflicht zur Zustimmung: Die Mieterschaft muss dem Eigentümerwechsel nicht zustimmen.

• Schutz vor missbräuchlicher Kündigung: Eine Kündigung durch die neue Eigentümerschaft ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich, etwa bei dringendem Eigenbedarf.  

• Kündigungsschutz: Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate für Wohnräume. Die Kündigung kann angefochten und eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt werden, wenn ein Härtefall vorliegt.

Rechte und Pflichten der neuen Eigentümerschaft

Die neue Eigentümerschaft hat folgende Rechte und Pflichten: 

• Vertragstreue: Sie ist an den bestehenden Mietvertrag gebunden.

• Kündigung bei Eigenbedarf: Eine Kündigung ist möglich, wenn ein dringender Eigenbedarf für sich selbst oder nahe Angehörige geltend gemacht wird. Dabei gelten die gesetzlichen Fristen . 

• Keine sofortige Mietzinserhöhung: Eine Erhöhung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, z. B. bei ungenügender Rendite oder zur Anpassung an ortsübliche Mieten. Die Begründung muss transparent und nachvollziehbar sein. 

• Übernahme laufender Verfahren: Die neue Eigentümerschaft tritt in laufende Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren ein, sofern diese das Mietverhältnis betreffen 

Sonderregelungen und Schutzmechanismen

• Vormerkung im Grundbuch: Ist das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt, kann selbst bei Eigenbedarf nicht gekündigt werden  

. 

• Haftung des alten Eigentümers: Der bisherige Eigentümer haftet nur noch für Schäden, die durch eine unzulässige Kündigung vor dem Eigentumsübergang entstehen 

. 

• Keine Informationspflicht: Die Mieterschaft muss über den Eigentümerwechsel nicht zwingend informiert werden – gute Praxis ist es dennoch 

Fazit

Ein Eigentümerwechsel bedeutet für Mieterinnen und Mieter in der Schweiz keinen automatischen Verlust ihrer Wohnung. Der Mietvertrag bleibt bestehen, und die neue Eigentümerschaft übernimmt alle Verpflichtungen. Dennoch ist es wichtig, die eigenen Rechte zu kennen – insbesondere im Hinblick auf Kündigungen und Mietzinsanpassungen. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich auch vor dem Kauf einer Immobilie eine rechtliche Beratung (z.B. durch LexLiving) in Anspruch zu nehmen. Mietende können sich bei Fragen an den Mieterverband oder an die Schlichtungsstelle wenden. 

Grundstückskauf in der Landwirtschaftszone

Der Kauf eines Grundstücks in der Landwirtschaftszone ist in der Schweiz möglich – aber an strenge gesetzliche Vorgaben geknüpft. Das sogenannte Bäuerliche Bodenrecht (BGBB) schützt landwirtschaftliche Flächen vor Spekulation und Zweckentfremdung. In diesem Beitrag erfährst du, wann ein Kauf zulässig ist, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und was es zu beachten gilt.

Was ist ein Grundstück in der Landwirtschaftszone?

Ein Grundstück in der Landwirtschaftszone liegt ausserhalb der Bauzone und ist gemäss Raumplanungsgesetz (RPG) ausschliesslich für landwirtschaftliche Nutzung vorgesehen. Bauten und Nutzungen, die nicht der Landwirtschaft dienen, sind dort grundsätzlich nicht erlaubt. 

Kann ein solches Grundstück gekauft oder verkauft werden?

Ja – aber nur unter bestimmten Bedingungen. Der Erwerb eines Grundstücks in der Landwirtschaftszone ist bewilligungspflichtig, wenn: 

• das Grundstück grösser als 25 Aren (2'500 m²) ist (bei Rebland: 15 Aren),
• es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt 

Voraussetzungen für eine Erwerbsbewilligung

Gemäss dem Bäuerlichen Bodenrecht (BGBB) gelten folgende Hauptkriterien für eine Bewilligung 

a) Selbstbewirtschaftungspflicht 

Der Käufer muss das Grundstück selbst bewirtschaften. Das bedeutet: 

• Eigene landwirtschaftliche Tätigkeit (z. B. Ackerbau, Viehzucht),
• Nachweis über landwirtschaftliche Kenntnisse (z. B. Ausbildung oder Erfahrung),
• Wohnsitz in der Nähe ist oft erforderlich.

b) Preis darf nicht übersetzt sein 

Der Kaufpreis darf den ortsüblichen landwirtschaftlichen Wert nicht um mehr als 5 % übersteigen. Ziel ist es, Spekulation zu verhindern. 

c) Ortsüblicher Bewirtschaftungsbereich 

Das Grundstück muss sich in einem Gebiet befinden, das realistisch bewirtschaftet werden kann – z. B. in der Nähe eines bestehenden Betriebs. 

Ausnahmen von der Bewilligungspflicht

Keine Bewilligung ist erforderlich bei: 

• Erbgang oder erbrechtlicher Zuweisung innerhalb der Familie,
• Erwerb durch Nachkommen, Ehegatten, Geschwister oder Geschwisterkinder des Verkäufers 

Was ist nicht erlaubt?

• Freizeitnutzung (z. B. als Garten oder Pferdeweide ohne landwirtschaftliche Tätigkeit),
• Bauen von Wohnhäusern oder Ferienhäusern,
• Spekulation mit Bodenpreisen.

Verstösse können zur Nichtigkeit des Kaufvertrags oder zur Rückabwicklung führen. 

Fazit

Der Kauf eines Grundstücks in der Landwirtschaftszone ist in der Schweiz möglich, aber stark reguliert. Wer ein solches Grundstück erwerben möchte, muss bereit sein, es selbst landwirtschaftlich zu nutzen und darf keine spekulativen Absichten verfolgen. Eine sorgfältige Prüfung durch Fachpersonen und eine frühzeitige Abklärung mit der kantonalen Bewilligungsbehörde sind unerlässlich. 

Der Reservationsvertrag beim 

Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz ist der Reservationsvertrag ein häufig eingesetztes Instrument, um eine Liegenschaft für einen bestimmten Zeitraum zu sichern. Doch wie verbindlich ist ein solcher Vertrag? Welche formellen Anforderungen gelten? Und was passiert, wenn eine Partei vom Vertrag zurücktritt? Dieser Beitrag klärt die wichtigsten Fragen.

Was ist ein Reservationsvertrag?

Ein Reservationsvertrag ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, mit der sich beide Parteien darauf einigen, eine bestimmte Immobilie für eine gewisse Zeit zu reservieren. Ziel ist es, dem Käufer Zeit zu geben, etwa für: 

• die Finanzierung,
• rechtliche oder bauliche Abklärungen,
• oder die Prüfung des Kaufobjekts 

Im Gegenzug verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie nicht an Dritte zu verkaufen. 

Ist ein Resrvaionsvertrag rechtlich bindend?

Die rechtliche Bindung hängt von der Form des Vertrags ab:

• Ohne öffentliche Beurkundung ist ein Reservationsvertrag nicht rechtsverbindlich. Das bedeutet: Beide Parteien können grundsätzlich jederzeit zurücktreten, ohne rechtliche Konsequenzen.
• Mit öffentlicher Beurkundung (durch einen Notar) wird der Vertrag rechtsgültig und unterliegt den gleichen Regeln wie ein Vorvertrag gemäss Art. 216 OR.

Eine Ausnahme besteht, wenn der Vertrag keinen Kaufpreis enthält – dann kann er auch ohne Beurkundung gültig sein, ist aber in der Praxis selten.

Was passiert bei einem Rücktritt?

 Rücktritt durch den Käufer: 

• Ohne Beurkundung: Der Käufer kann zurücktreten, muss aber unter Umständen mit dem Verlust eines Teils der Anzahlung rechnen.
• Der Verkäufer darf nur belegbare Aufwände (z. B. Notariatskosten, Inserate) geltend machen.
• Pauschale Entschädigungen oder „Opportunitätskosten“ sind rechtlich umstritten und oft nicht durchsetzbar.

Rücktritt durch den Verkäufer: 

• Der Käufer hat Anspruch auf vollständige Rückzahlung der geleisteten Anzahlung 
• Auch hier gilt: Nur bei beurkundeten Verträgen können Schadenersatzforderungen rechtlich durchgesetzt werden 

Risiken und Empfehlungen

• Anzahlungen sollten nicht bar und nur auf ein Sperrkonto überwiesen werden.
• Vor der Unterzeichnung sollte der Vertrag gründlich geprüft und idealerweise von einer Fachperson (z.B. LexLiving) oder Notar beurteilt werden.
• Käufer sollten sich nicht unter Druck setzen lassen, sondern alle offenen Fragen vorab klären 

Fazit

Ein Reservationsvertrag kann beim Immobilienkauf in der Schweiz ein nützliches Instrument sein – insbesondere zur Vertrauensbildung und zur Absicherung der Kaufabsicht. Rechtlich bindend ist er jedoch nur mit öffentlicher Beurkundung. Wer zurücktritt, muss je nach Vertragsgestaltung mit finanziellen Konsequenzen rechnen. Eine sorgfältige Prüfung und klare Regelungen im Vertrag sind daher unerlässlich.

Gewährleistungsausschluss 

beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz ist der sogenannte Gewährleistungsausschluss ein häufig verwendetes Instrument, um die Haftung der Verkäuferschaft für Mängel am Kaufobjekt zu begrenzen. Doch was genau bedeutet das? Ist ein solcher Ausschluss überhaupt zulässig – und welche Konsequenzen hat er für Käufer und Verkäufer?

Was ist ein Gewährleistungsausschluss?

Nach Art. 197 des Obligationenrechts (OR) haftet die Verkäuferschaft grundsätzlich dafür, dass die verkaufte Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln ist. Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Immobilie nicht die vereinbarte oder übliche Beschaffenheit aufweist – etwa bei verstecktem Schimmel, Altlasten im Boden oder fehlerhafter Bausubstanz.

Ein Gewährleistungsausschluss bedeutet, dass die Verkäuferschaft im Kaufvertrag jegliche Haftung für Sachmängel ausschliesst. Die Immobilie wird dann „wie gesehen und bekannt“ verkauft – also auf eigenes Risiko der Käuferschaft. 

Ist ein Gewährleistungsausschluss zulässig?

Ja – grundsätzlich ist ein Gewährleistungsausschluss nach Art. 199 OR zulässig, insbesondere bei gebrauchten Immobilien. Er ist in der Praxis sehr verbreitet, vor allem bei privaten Verkäufen.

Aber: Es gibt wichtige Ausnahmen!

Ein Gewährleistungsausschluss ist nicht gültig, wenn:

• Mängel arglistig verschwiegen wurden (z. B. bekannte Altlasten oder Bauschäden).
• Die Verkäuferschaft vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt hat.
• Garantieversprechen im Vertrag gemacht wurden (z. B. „frei von Asbest“), die sich später als falsch herausstellen.

Was sind die Konsequenzen für Käufer und Verkäufer?

Für Käufer: 

• Kein Anspruch auf Mängelbehebung oder Preisreduktion, wenn ein Mangel nach dem Kauf entdeckt wird – es sei denn, eine der oben genannten Ausnahmen greift.
• Hohe Eigenverantwortung: Käufer müssen das Objekt vor dem Kauf sorgfältig prüfen (z. B. durch Gutachten, Altlastenkataster, Grundbuchauszug).
• Beweislast: Im Streitfall muss der Käufer nachweisen, dass ein Mangel arglistig verschwiegen wurde – was oft schwierig ist.

Für Verkäufer: 

• Rechtssicherheit: Ein wirksamer Ausschluss schützt vor nachträglichen Forderungen.
• Pflicht zur Offenheit: Wer bekannte Mängel verschweigt, riskiert trotzdem eine Haftung – auch bei einer Ausschlussklausel.
• Vertragsgestaltung: Der Ausschluss muss klar und verständlich formuliert sein, idealerweise durch eine Fachperson geprüft (z.B. durch LexLiving).

Fazit

Ein Gewährleistungsausschluss ist beim Immobilienkauf in der Schweiz rechtlich zulässig und üblich, birgt aber Risiken für die Käuferschaft. Wer eine Liegenschaft kauft, sollte sich nicht auf den äußeren Eindruck verlassen, sondern das Objekt gründlich prüfen und sich bei Unsicherheiten rechtlich beraten lassen. Verkäufer wiederum sollten auf Transparenz setzen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. 

Eigentumsarten bei Immobilien 

Ein Überblick

Wer in der Schweiz eine Immobilie erwerben möchte, begegnet verschiedenen Formen des Eigentums. Diese unterscheiden sich in rechtlicher, wirtschaftlicher und praktischer Hinsicht. In diesem Beitrag erfährst du, welche Eigentumsarten es im Schweizer Immobilienrecht gibt, wie sie sich unterscheiden und worauf Käufer achten sollten. 

Alleineigentum

Beim Alleineigentum gehört die Immobilie einer einzigen natürlichen oder juristischen Person. Diese Person kann frei über das Objekt verfügen – im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften (z. B. Bau- und Zonenrecht). 

Merkmale: 

• Volle Entscheidungsfreiheit
• Alleinige Verantwortung für Unterhalt, Steuern und Hypotheken
• Häufigste Form bei Einfamilienhäusern

Miteigentum

Beim Miteigentum gehört die Immobilie mehreren Personen gemeinsam, wobei jeder einen bestimmten Bruchteil besitzt (z. B. ½ oder ⅓). Diese Anteile sind im Grundbuch eingetragen.

Merkmale:

• Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil verfügen (z. B. verkaufen oder vererben)
• Entscheidungen über das Ganze (z. B. Renovationen) erfordern Mehrheitsbeschlüsse
• Häufig bei unverheirateten Paaren oder Erbengemeinschaften

Gesamteigentum

Das Gesamteigentum entsteht, wenn mehrere Personen eine Immobilie gemeinsam und ungeteilt besitzen – z. B. in einer Erbengemeinschaft oder einer ehelichen Gütergemeinschaft. 

Merkmale: 

• Kein einzelner Anteil ist frei verfügbar
• Entscheidungen müssen gemeinsam getroffen werden
• Auflösung meist nur durch Teilung oder Verkauf

Stockwerkeigentum

Das Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Miteigentums, bei der eine Immobilie in einzelne Einheiten (z. B. Wohnungen) aufgeteilt ist. Jede Einheit ist selbstständig im Grundbuch eingetragen. 

Merkmale: 

• Eigentum an einer bestimmten Einheit (z. B. Wohnung)
• Miteigentum an gemeinschaftlichen Teilen (z. B. Dach, Treppenhaus, Garten)
• Verwaltung durch eine Stockwerkeigentümergemeinschaft
• Reglemente und Versammlungen regeln Rechte und Pflichten

Baurecht

Das Baurecht ist ein dingliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen – meist für 30 bis 100 Jahre. 

Merkmale: 

• Das Grundstück bleibt im Eigentum des Baurechtsgebers
• Der Baurechtsnehmer zahlt einen Baurechtszins
• Das Baurecht ist im Grundbuch eingetragen und kann verkauft oder vererbt werden
• Nach Ablauf fällt das Bauwerk in der Regel an den Grundstückseigentümer zurück

Fazit

Die Wahl der Eigentumsform hat weitreichende Konsequenzen – rechtlich, finanziell und organisatorisch. Während das Alleineigentum maximale Freiheit bietet, ermöglichen Miteigentum und Stockwerkeigentum gemeinschaftliche Nutzung. Das Baurecht wiederum ist eine interessante Alternative zum Grundstückskauf, insbesondere in städtischen Gebieten, birgt aber seine Risiken. 

Immobilienverkauf in der Schweiz: 

Ein Schritt-für-Schritt-Leitfaden

Der Kauf einer Immobilie ist eine bedeutende Entscheidung, die sorgfältige Planung und Vorbereitung erfordert. In der Schweiz gibt es klare Schritte, die befolgt werden sollten, um den Prozess reibungslos und erfolgreich zu gestalten. In diesem Beitrag werden die wichtigsten Schritte und Aspekte für den Immobilienkauf erläutert, auf die geachtet werden muss.

Immobilienbewertung und Verkaufsdokumentation erstellen

Der erste Schritt beim Immobilienverkauf ist die Bewertung der Immobilie. Dies kann durch einen Immobilienmakler (z.B. LexLiving) oder einen Sachverständigen erfolgen. Eine realistische Bewertung ist entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf. Mit dem Ergebnis wird schliesslich eine attraktive Verkaufsdokumentation erstellt, welche den potentiellen Käufern zugestellt wird. Einige Markler (wie LexLiving) lassen hierfür profesionelle Fotos der Immobilie erstellen. 

Verkaufsstrategie festlegen

Nach der Bewertung wird eine Verkaufsstrategie festgelegt. Dies umfasst die Entscheidung, ob die Immobilie privat oder über einen Makler verkauft wird, sowie die Festlegung des Verkaufspreises und der Verkaufsbedingungen. 

Immobilie inserieren

Die Immobilie wird auf verschiedenen Plattformen inseriert, um potenzielle Käufer zu erreichen. Online-Portale, Zeitungsanzeigen und soziale Medien sind effektive Wege, um die Immobilie zu bewerben.  

Besichtigungen organisieren

Interessierte Käufer werden zu Besichtigungen eingeladen. Es ist wichtig, die Immobilie in einem guten Zustand zu präsentieren und alle Fragen der Käufer zu beantworten. 

Kaufangebote prüfen

Nach den Besichtigungen werden Kaufangebote geprüft. Dabei sollten nicht nur der Preis, sondern auch die Zahlungsbedingungen und die Bonität der Käufer berücksichtigt werden. 

Kaufvertrag abschliessen

Der Kaufvertrag wird erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet. Im Kanton Bern bedarf es eines Notars. Eine vorgängige rechtliche Beratung betreffend z.B. Gewährleistungen und Steuerfolgen ist sinnvoll (z.B. durch LexLiving). 

Eigentumsübertragung

Die Eigentumsübertragung erfolgt durch die Eintragung ins Grundbuch. Dies ist der letzte Schritt, der den neuen Eigentümer offiziell bestätigt. 

Bau und Sanierung in der Schweiz: 

Streit mit dem Handwerker vermeiden

Der Bau oder die Sanierung einer Liegenschaft ist ein komplexes Unterfangen – nicht nur technisch, sondern auch rechtlich. Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten zwischen Bauherren und Handwerkern. Umso wichtiger ist es, sich mit dem Werkvertrag nach Schweizer Recht vertraut zu machen und sich als Bauherr rechtlich abzusichern.

📜 Was ist ein Werkvertrag?

 Ein Werkvertrag gemäss Art. 363 ff. OR verpflichtet den Unternehmer zur Herstellung eines bestimmten Werks – im Bauwesen meist ein Gebäude oder Gebäudeteil – und den Besteller (Bauherrn) zur Zahlung eines Werklohns 

Der Unternehmer schuldet dabei nicht nur eine Tätigkeit, sondern einen konkreten Erfolg: das fertige, mängelfreie Werk. 

 🧾 Worauf muss beim Abschluss eines Werkvertrages geachtet werden?

Ein sorgfältig formulierter Werkvertrag ist das A und O. Folgende Punkte sollten unbedingt enthalten sein:

• Detaillierte Leistungsbeschreibung: Was genau wird gebaut oder saniert?
• Pläne und Baubeschrieb: Grundlage für die geschuldete Leistung.
• Werklohn: Festpreis oder Kostenvoranschlag? Zahlungsmodalitäten?
• Termine und Fristen: Beginn, Fertigstellung, Abnahme.
• Gewährleistung und Mängelrüge: Fristen und Vorgehen bei Mängeln.
• Vertragsgrundlagen: Anwendung der SIA-Norm 118, sofern vereinbart 

Die SIA-Norm 118 ist ein privates Regelwerk des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins. Sie regelt viele praxisrelevante Punkte wie Abnahme, Mängelrüge, Nachträge und Zahlungsmodalitäten und wird häufig als Vertragsgrundlage beigezogen 

⚠️ Typische rechtliche Probleme während der Bauphase

1. Mängel am Bauwerk

• Baumängel sind häufigster Streitpunkt.
• Wichtig: schriftliche Mängelrüge innert angemessener Frist nach Entdeckung.

2. Verzögerungen

• Verspätete Fertigstellung kann zu Schadenersatzforderungen führen.
• Vertragsstrafen (Konventionalstrafen) können vereinbart werden.

3. Nachträge und Mehrkosten

• Änderungen während der Bauphase führen oft zu Mehrkosten.
• Ohne klare Regelung im Vertrag drohen Kostenexplosionen.

4. Unklare Zuständigkeiten

• Bei General- oder Totalunternehmern ist oft unklar, wer für was verantwortlich ist.
• Subunternehmerverträge sind nicht direkt mit dem Bauherrn verbunden 

🛡️ Wie kann sich ein Bauherr schützen?

 ✅ Vor Vertragsabschluss: 

• Vertrag schriftlich abschliessen – auch wenn nicht gesetzlich vorgeschrieben.
• Rechtsberatung einholen, insbesondere bei grösseren Projekten.
• Sicherheiten verlangen, z. B. Bankgarantie oder Bauhandwerkerpfandverzicht.

✅ Während der Bauphase: 

• Baufortschritt dokumentieren (Fotos, Protokolle).
• Regelmässige Baukontrollen durch unabhängige Fachpersonen.
• Kommunikation schriftlich führen, insbesondere bei Änderungen.

✅ Bei Streitigkeiten: 

• Schlichtungsverfahren (z. B. durch Bauschlichtungsstellen) vor Klage prüfen.
• Fristen einhalten (z. B. Mängelrüge, Verjährung).

Fazit

Ein Bauprojekt ist nicht nur eine technische, sondern auch eine rechtliche Herausforderung. Wer als Bauherr gut vorbereitet ist, klare Verträge abschliesst und seine Rechte kennt, kann Streitigkeiten mit Handwerkern vermeiden oder zumindest souverän lösen.

Immobilienbewertung in der Schweiz: 

So wird der Wert ermittelt

Die Bewertung einer Immobilie ist ein zentraler Bestandteil beim Kauf, Verkauf oder bei der Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung. In der Schweiz gibt es dafür etablierte Verfahren, die sowohl objektive als auch subjektive Faktoren berücksichtigen. In diesem Beitrag erfährst du, wie Immobilien bewertet werden und welche Aspekte den Marktwert beeinflussen.

Bewertungsmethoden in der Schweiz

In der Schweiz kommen hauptsächlich drei Bewertungsmethoden zum Einsatz:

1. Hedonische Bewertung

Diese Methode basiert auf einer Datenbank mit tausenden Vergleichsobjekten. Ein Algorithmus berechnet den Wert anhand von Merkmalen wie Lage, Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung etc. Sie ist besonders bei Banken und Online-Plattformen beliebt.

Vorteile: Schnell, kostengünstig, datenbasiert
Nachteile: Weniger geeignet für Spezialobjekte oder stark renovierungsbedürftige Immobilien

2. Vergleichswertmethode

Hier wird der Wert durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in der Region ermittelt. Diese Methode eignet sich gut für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser in standardisierten Lagen.

3. Ertragswertmethode

Diese Methode wird vor allem bei Renditeobjekten (z. B. Mehrfamilienhäusern) verwendet. Der Wert ergibt sich aus den zu erwartenden Mieteinnahmen abzüglich der Kosten.

Einflussfaktoren auf den Immobilienwert 

 Der Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab. Hier die wichtigsten: 

📍 Lage 

Die Lage ist der entscheidendste Faktor. Dabei zählen: 

• Nähe zu Städten, ÖV, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten
• Aussicht, Lärmpegel, Sonneneinstrahlung
• Steuerbelastung in der Gemeinde

🏗️ Zustand & Bauqualität 

• Baujahr und Renovationsstand
• Qualität der Baumaterialien
• Energieeffizienz (z. B. Minergie-Standard)

📐 Grösse & Grundriss 

• Wohnfläche, Anzahl Zimmer
• Nutzfläche (z. B. Keller, Estrich, Garage)
• Funktionalität und Modernität des Grundrisses

🏢 Ausstattung 

• Küche und Badezimmer (Alter, Qualität)
• Bodenbeläge, Fenster, Heizungssystem
• Smart-Home-Technologien

📈 Marktsituation 

• Angebot und Nachfrage in der Region
• Zinsniveau (Einfluss auf Hypotheken)
• Wirtschaftliche Entwicklung

Wer bewertet Immobilien?

 In der Schweiz können folgende Akteure eine Immobilienbewertung durchführen: 

• Immobilienschätzer (zertifiziert, z. B. nach SVIT, RICS oder LexLiving)
• Banken (v. a. für Finanzierungszwecke)
• Online-Tools (erste Einschätzung, z. B. von Comparis, IAZI, Wüest Partner)

Fazit

Die Bewertung einer Immobilie ist ein komplexer Prozess, der sowohl objektive Daten als auch subjektive Einschätzungen berücksichtigt. Wer den Wert seiner Immobilie kennt, ist klar im Vorteil – sei es beim Verkauf, Kauf oder bei der Finanzierung.

Immobilienkauf in der Schweiz: 

Ein Schritt-für-Schritt-Leitfaden

Der Kauf einer Immobilie ist eine bedeutende Entscheidung, die sorgfältige Planung und Vorbereitung erfordert. In der Schweiz gibt es klare Schritte, die befolgt werden sollten, um den Prozess reibungslos und erfolgreich zu gestalten. In diesem Beitrag werden die wichtigsten Schritte und Aspekte für den Immobilienkauf erläutert, auf die geachtet werden muss.

Budget festlegen und Finanzierung sichern

Der erste Schritt beim Immobilienkauf ist die Festlegung des Budgets. Dazu gehört die Berechnung der eigenen finanziellen Möglichkeiten und die Sicherstellung der Finanzierung, beispielsweise durch eine Hypothek. Es ist ratsam, sich frühzeitig mit Banken oder Finanzberatern in Verbindung zu setzen. 

Immobilienmarkt analysieren

Sobald das Budget festgelegt ist, sollte der Immobilienmarkt analysiert werden. Dies umfasst die Suche nach geeigneten Objekten, die den eigenen Anforderungen und Wünschen entsprechen. Online-Portale, Immobilienmakler (z.B. LexLiving) und Zeitungsanzeigen sind hilfreiche Quellen. 

Besichtigungen durchführen 

Nach der Auswahl potenzieller Immobilien sollten Besichtigungen durchgeführt werden. Dabei ist es wichtig, auf den Zustand der Immobilie, die Lage und die Infrastruktur zu achten. Eine gründliche Inspektion kann spätere Überraschungen vermeiden. 

Kaufangebote erstellen

Wenn eine passende Immobilie gefunden wurde, wird ein Kaufangebot erstellt. Dieses Angebot sollte alle wichtigen Details enthalten, wie den Kaufpreis, Zahlungsbedingungen und eventuelle Sondervereinbarungen. 

Kaufvertrag abschliessen

Nach der Annahme des Kaufangebots wird der Kaufvertrag erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet. Der Vertrag sollte alle relevanten Informationen und Bedingungen enthalten. Im Kanton Bern muss der Kauvertrag notariell erstellt und beglaubigt sein. Lassen Sie sich auch rechtlich beraten /begleiten (z.B. durch LexLiving). 

Finanzierung abschliessen

Die Finanzierung der Immobilie wird endgültig abgeschlossen, sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist. Dies umfasst die Auszahlung der Hypothek und die Überweisung des Kaufpreises. 

Eigentumsübertragung

Die Eigentumsübertragung erfolgt durch die Eintragung ins Grundbuch. Dies ist der letzte Schritt, der den neuen Eigentümer offiziell bestätigt. 

Stockwerkeigentum in der Schweiz: Unterschiede und Rechte

Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Eigentums an Immobilien, bei der einzelne Eigentümer das exklusive Recht haben, bestimmte Teile eines Gebäudes zu nutzen und zu verwalten. Dabei gibt es drei wesentliche Kategorien: das Sonderrecht, das Sondernutzungsrecht und die gemeinschaftlichen Teile. In diesem Beitrag werden die Unterschiede sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer erläutert.

Sonderrecht

Das Sonderrecht bezieht sich auf die Teile des Gebäudes, die einem Eigentümer exklusiv gehören und von ihm allein genutzt werden können. Dazu gehören beispielsweise Wohnungen oder Geschäftsräume. Der Eigentümer hat das Recht, diese Teile nach seinen Wünschen zu gestalten und zu nutzen, solange er die gesetzlichen Vorschriften, das Reglement und die Hausordnung einhält.

Rechte:

Exklusive Nutzung und Gestaltung der Räume.

Möglichkeit, die Räume zu vermieten oder zu verkaufen.

Pflichten:

Instandhaltung und Reparatur der exklusiv genutzten Teile.

Einhaltung der Hausordnung, des Reglements und der gesetzlichen Vorschriften.

Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht bezieht sich auf bestimmte gemeinschaftliche Teile des Gebäudes, die einem Eigentümer zur exklusiven Nutzung zugewiesen werden. Beispiele hierfür sind Gartenflächen, Parkplätze oder Terrassen. Obwohl diese Teile zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, hat der Eigentümer das Recht, sie allein zu nutzen.

Rechte:

Exklusive Nutzung der zugewiesenen gemeinschaftlichen Teile.

Möglichkeit, die Nutzung dieser Teile zu gestalten, solange dies im Rahmen der Hausordnung, des Reglements und der gesetzlichen Vorschriften erfolgt.

Pflichten:

Instandhaltung und Pflege der zugewiesenen gemeinschaftlichen Teile.

Einhaltung der Hausordnung, des Reglements und der gesetzlichen Vorschriften.

Gemeinschaftliche Teile 

Die gemeinschaftlichen Teile sind die Bereiche des Gebäudes, die allen Eigentümern gemeinsam gehören und von ihnen gemeinsam genutzt werden. Dazu gehören beispielsweise Treppenhäuser, Flure, Dachflächen und technische Anlagen. Die Verwaltung und Instandhaltung dieser Teile erfolgt durch die Eigentümergemeinschaft.

Rechte:

Gemeinsame Nutzung der gemeinschaftlichen Teile.

Mitspracherecht bei Entscheidungen über die Verwaltung und Instandhaltung.

Pflichten:

Beteiligung an den Kosten für Instandhaltung und Reparaturen.

Einhaltung der Hausordnung,des Reglements und der gesetzlichen Vorschriften.

Fazit

Stockwerkeigentum bietet eine flexible Möglichkeit, Immobilien zu besitzen und zu nutzen. Die klare Abgrenzung zwischen Sonderrecht, Sondernutzungsrecht und gemeinschaftlichen Teilen sorgt für eine geregelte Nutzung und Verwaltung der Immobilie. Eigentümer sollten sich ihrer Rechte und Pflichten bewusst sein, um ein harmonisches Zusammenleben und eine effiziente Verwaltung zu gewährleisten.

ImmobilieneigentümerIn im Altersheim - entscheide DU, wer deine Immobilie erhält!

Im letzten LexBlog haben wir uns mit dem Thema «Immobilie im Alter – sichere dich ab» damit auseinandergesetzt, wie du dich im Todesfall eines Ehegatten schützen kannst. Im vorliegenden Beitrag geht es um die Frage, was im Falle eines Umzuges ins Altersheim geschieht. 

In der Schweiz wird erwartet, dass die Pflegebedürftigen einen Teil der Kosten selbst tragen. Dieser Beitrag deckt die Kosten für Unterkunft, Verpflegung, Betreuung und den schweizweit festgelegten Eigenanteil für die KVG-Pflege. Wenn dein Einkommen und Vermögen nicht ausreichen, um diese Kosten zu decken, kannst du Ergänzungsleistungen beantragen (EL).  Die Kosten für einen Platz in einem Schweizer Alters- oder Pflegeheim sind beträchtlich und können monatlich nach Abzug der Beteilung der Krankenkasse und der öffentlichen Hand immer noch rund CHF 8’000 betragen. 

 Bevor du Ergänzungsleistungen erhältst, wird dein Vermögen aufgebraucht. Eine Immobilie gehört zum Vermögen. Dies kann bedeuten, dass die Immobilie verkauft werden muss, damit mit dem Erlös das Altersheim bezahlt werden kann. Viele Immobilien sind seit Jahren im Familienbesitz, respektive sollen im Familienbesitz bleiben. 
 
 Du kannst den Zugriff auf deine Immobilie aber verhindern, indem du die Immobilie so früh wie möglich auf einen Nachkommen deiner Wahl überträgst. Damit du aber weiterhin in der Immobilie gefahrenlos leben kannst, gibt es die Möglichkeit eines Wohn- oder Nutzniessungsrechts. Wenn die Immobilie eigentumsrechtlich nicht mehr dir gehört, kann es auch nicht unkontrolliert verwertet (verkauft) werden. Die Übertragung der Immobilie auch einen Nachkommen hat jedoch betreffend Ergänzungsleistungen und Steuern Vor- und Nachteile. 
 
 Was ein Wohn- und Nutzniessungsrecht ist und welche Vor- und Nachteile bestehen, wurde bereits im Beitrag «Immobilie im Alter – sichere dich ab» erörtert. 
 
 Da der Wert einer Immobilie in der Schweiz immer mehr steigt, oder zumindest als Wertanlage stabil bleibt, ist in den meisten Fällen eine Übertragung an Nachkommen so oder anders sinnvoll. 

Immobilie im Alter - sichere dich ab!

In der Schweiz gibt es viele Eigentümer. Viele dieser Eigentümer erreichen mittlerweile ein höheres Alter. Damit gehen Ängste einher. Was geschieht im Todesfalle eines Ehepartners?

Wenn ein Ehepartner verstirbt und EigentümerIn einer Immobilien ist, wird die Immobilie Teil des Nachlasses. Sind Nachkommen vorhanden, haben diese mindestens einen Pflichtanteil vom Nachlass. Ist nebst der Immobilie kein, oder wenig Vermögen vorhanden, kann der Fall eintreten, dass die Immobilie verkauft werden muss, um die Nachkommen mit dem Pflichtanteil zu befriedigen. Dies wiederum kann bedeuten, dass der verbleibende Ehepartner aus der gewohnten Umgebung ausziehen muss. 

Du kannst dich aber schützen, indem du die Immobilie so früh wie möglich auf einen Nachkommen deiner Wahl überträgst (Schenkung, gemischte Schenkung, Verkauf). Damit du aber weiterhin in der Immobilie gefahrenlos leben kannst, gibt es die Möglichkeit eines Wohn- oder Nutzniessungsrechts.  Das Wohnrecht ist personenbezogen. Solange du also lebst, darf die Immobilie nur von dir persönlich genutzt werden. Die Nutzniessung ist da flexibler. Zwar hast du auch bei einer Nutzniessung nur du alleine Anrecht auf die Immobilie, solange du lebst, aber du hast auch das Recht die Immobilie zu vermieten. 

Wenn du und dein Ehepartner nicht mehr Eigentümer sind, kann im Falle eines Todesfalles die Immobilie nicht mehr in den Nachlass fallen und mit einer z.B. Nutzniessung kannst du als verbleibende Ehepartner in der Immobilie weiterhin wohnen. 

Die Übertragung der Immobilie auf einen Nachkommen hat jedoch betreffend Ergänzungsleistungen und Steuern Vor- und Nachteile. 

Die Steuerfolgen sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Im Kanton Bern zum Beispiel ist eine Schenkung an direkte Nachkommen (Kinder und Enkel) vollständig steuerfrei. Die Grundstückgewinnsteuer wird im Kanton Bern aufgeschoben (es fallen also keine Steuern an). Schliesslich fallen auch keine Handänderungssteuern im Kanton Bern an. 

Der Nachteil: Bei den Schenkern wird die Schenkung bei den Ergänzungsleistungen angerechnet mit jährlich CHF 10'000.00, bis die Schenkung "abgegolten" ist (sogenannter Vermögensverzicht). Bei einem Immobilienwert von 1 Mio. Franken kann diese Anrechnung Jahre dauern, womit im Grundsatz nie mit einem Anspruch der Ergänzungsleistung zu rechnen ist.  Diese Folge kannst du aber abschwächen, indem dir ein Nutzniessungsrecht gewährt wird. Ein Nutzniessungsrecht wird finanziell kapitalisiert, womit die Anrechnung an den sogenannten Vermögensverzicht drastisch sinkt. 

Wird eine gemischte Schenkung vorgenommen (teilweise Schenkung / teilweise Kaufpreiszahlung), reduziert sich der anzurechnende Anteil im Rahmen des Kaufpreises, hierfür sind dann aber auch die obgenannten Steuern fällig (im Kanton Bern). 

Da der Wert einer Immobilie in der Schweiz immer mehr steigt, oder zumindest als Wertanlage stabil bleibt, ist in den meisten Fällen eine Übertragung an Nachkommen so oder anders sinnvoll. 

Exkurs: Alternativ zur Eigentumsübertragung an einen direkten Nachkommen deiner Wahl kannst du zusammen mit deinem Ehepartner einen Ehe- Erbvertrag machen. Damit die Kinder aber von ihrem Pflichtteil nicht Gebrauch machen, müssen sie in den Vertrag mit einbezogen werden und so die Zustimmung erteilen, dass sie im Todesfall (vorerst) auf ihren Pflichtteil verzichten. 

Der Vermieter setzt ein (zu)tiefes Nebenkostenakonto

Die Akontobeiträge sind tief angesetzt, um damit den Mietzins attraktiver zu machen. Plötzlich kommt die Nebenkostenabrechnung und damit eine hohe Nachzahlung. Viele Mietende fragen sich, ob das zulässig ist.

Die Antwort: Im Grundsatz ja. Den Vermieter trifft keine Aufklärungspflicht. Wenn dem Mieter das Wissen wichtig ist, muss er sich explizit vor Abschluss des Mietvertrages erkundigen. Die Kosten sind somit vom Mieter vollumfänglich zu bezahlen. Nur wenn der Mieter aufgrund besonderer Umständen ein berechtigtes Vertrauen in die realistische Höhe der Aktonobeiträge haben durfte, kann er sich auf den Schutz dieses Vertrauens berufen und muss nicht (voll) nachzahlen. Die Beweispflicht obliegt dem Mieter.